Меню
Фотогалерея
Видео

Новые условия капитального ремонта многоквартирных домов

Главная » Новые условия капитального ремонта многоквартирных домов

Кувандычан, как и всех россиян, которые проживают в квартирах, с нового года ждут новшества по капитальному ремонту их домов. В соответствии с законом Оренбургской области в ежемесячных квитанциях на оплату коммунальных услуг  появится новая строка – отчисления на капремонт. Они будут обязательны для всех собственников приватизированных квартир. Предполагается установить сумму  в размере 6-6,20 рублей с квадратного метра общей жилплощади квартиры.

Раньше для проведения капремонта многоквартирного дома, если дом участвовал в областной целевой программе, жильцы вносили 5 процентов от необходимой суммы. С 2014 года собственники будут сами собирать и накапливать деньги на эти цели, а государство лишь немного помогать. Копить деньги можно двумя способами: открыть специальный счет для своего дома либо перечислять взносы на счет регионального оператора, т.е. в областной фонд капремонта.

 

На вопросы, связанные с капремонтом, о правах и обязанностях жильцов многоквартирных домов, отвечает заместитель главы администрации Кувандыка Леонид Федорович Сухарев.

 

- Администрацией города сейчас предоставлены сведения о техническом состоянии  многоквартирных домов, которые войдут в региональную (областную) программу капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Оренбургской области. Сколько всего в городе таких домов?

- В Кувандыке всего 190 многоквартирных домов, плюс 13 аварийных домов, которые в этой программе участвовать не будут.

- Что из себя представляет региональная программа капремонта общего имущества в многоквартирных домах?

- Эта программа формируется на срок 30 лет и включает в себя утверждённые органами местного самоуправления планы реализации региональной программы. Они разделяются на краткосрочные (до трёх лет) и долгосрочные (до 30-ти лет).

В план реализации программы входят:

1. Перечень всех многоквартирных домов, расположенных на территории Оренбургской области (за исключением домов, признанных аварийными и подлежащими сносу);

2. Перечень услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества;

3. Плановый год проведения капитального ремонта общего имущества.

- Какие дома в программе капремонта будут в первой очереди?

- В первоочередном порядке в план включаются:

а) дома, в которых требовалось проведение капитального ремонта на дату приватизации первого жилого помещения (при условии, что такой капитальный ремонт не проведен на дату утверждения региональной программы капитального ремонта);

б) дома, необходимость проведения капитального ремонта которых определена в порядке установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества, утвержденном Правительством Российской Федерации.

– А как будет распределяться очередность среди тех многоэтажек, которые пока еще не нуждаются в капремонте?

- В обычном порядке очередность будет устанавливаться в соответствии со следующими критериями:

- год ввода в эксплуатацию многоквартирного дома;

- дата проведения последнего капитального ремонта общего имущества;

- полнота поступлений взносов на капитальный ремонт от собственников помещений в многоквартирном доме.

– Что понимается под капитальным ремонтом общего имущества дома?

- Капитальный ремонт это замена или восстановление отдельных частей или целых конструкций, инженерно-технического оборудования дома, для устранения их физического износа или разрушения, функционального износа, и проведения работ по повышению уровня внутреннего благоустройства.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие, несущие и не несущие конструкции данного дома; механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

– Конкретные виды капитального ремонта и стоимости можете привести?

- Капремонту подлежат:

-   лифтовое оборудование (вплоть до замены) и шахты;

-   внутридомовые инженерные системы (электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения);

-   крыша, в том числе устройство системы вентиляции и выходов на кровлю, если раньше их не было;

-   подвалы, фундамент и фасад (утепление и обновление);

-   установка общедомовых счетчиков тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа, а также узлов управления этими ресурсами.

-   Средняя стоимость замены лифтового оборудования составляет около 2 млн. рублей. Капитальный ремонт кровли — также примерно 2 млн. рублей. Понятно, что речь идет о больших суммах.

– Городская и региональная программы капремонта будут преданы гласности?

- Да, они должны быть официально опубликованы. Кроме того, после публикации утвержденной правительством Оренбургской области программы капитального ремонта, собственники помещений в течение двух месяцев обязаны решить, как они будут формировать свой фонд капремонта.

В течение первого месяца после опубликования Программы капитального ремонта собственники самостоятельно принимают решение на общем собрании о выборе одного из двух способов формирования фонда.

Если в течение одного месяца решение собственниками не будет принято и реализовано, собрание собственников созывается органом местного самоуправления не позднее, чем за один месяц до окончания двухмесячного срока.

В случае, если по истечении второго месяца решение о выборе способа формирования фонда не принято и не реализовано, формирование фонда капитального ремонта данного многоквартирного дома будет осуществляться на счете регионального оператора (на основании решения органа местного самоуправления).

– Расскажите подробнее о способах формирования (накопления) фонда капремонта.

- Формирование фонда на специальном счете в банке, владельцем счета выступают:

-   ТСЖ (только один дом или несколько домов, с числом квартир не более 30);

-   ТСЖ (один дом или несколько домов, без ограничения числа квартир, но созданное до 17 июня 2011 года (до дня вступления в силу Федерального закона от 04.06.2011 № 123-ФЗ);

-   жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив;

-   региональный оператор (в случае, когда собственниками принято решение о выборе его в качестве владельца специального счета).

В этих случаях:

1) Региональный оператор выступает поручителем при кредитовании на проведение капитального ремонта;

2) Открытие, ведение и контроль за специальным счетом осуществляется ТСЖ, ЖСК самостоятельно;

3) Обслуживание специального счета - за счет дополнительных затрат собственников помещений;

4) Проценты по кредиту на капитальный ремонт уплачиваются в полном объеме самостоятельно;

5) Предоставление отчетности о состоянии счета в орган жилищного надзора самостоятельно;

6) Начисление платежей и их сбор осуществляется самостоятельно;

7) Ответственность за качество, объемы и сроки выполнения работ по капитальному ремонту несут ТСЖ, ЖСК;

8) В случае недобора денежных средств  для выполнения работ по проведению капитального ремонта собственники обязаны определить источники финансирования:

или кредитование;  или дополнительные взносы; или переход на счет регионального оператора.

- Но не везде у нас есть ТСЖ, как быть тогда?

- Жильцы в любом случае общим решением в качестве владельца своего спецсчета могут выбрать регионального оператора. В таком случае:   

1) Контроль за счетом ведется со стороны регионального оператора;

2) Организация приема платежей, ведение специального счета, начисление платежей, начисление процентов за неуплаченные платежи осуществляется региональным оператором;

3) Предоставление отчетности о состоянии счета в орган жилищного надзора - региональным оператором;

4) Привлечение подрядных организаций для выполнения работ по капитальному ремонту осуществляется на основании конкурса;

5) Региональный оператор несет ответственность за качество, объемы и сроки выполнения работ по капитальному ремонту;

6) Региональный оператор может субсидировать часть процентов по кредитам и займам;

7) Поручительство со стороны регионального оператора при кредитовании на проведение капитального ремонта;

8) Процент доходности от размещения временно свободных денежных средств ниже, чем на счете регионального оператора;

9) В случае недобора денежных средств  для выполнения работ по проведению капитального ремонта собственники обязаны определить источники финансирования:

кредитование; дополнительные взносы; переход на счет регионального оператора;

10) Проценты по кредиту на капитальный ремонт уплачиваются собственниками помещений.

– А если жители не захотят заниматься с открытием специального счета своего дома? 

- В таком случае ежемесячные взносы на капремонт будут перечисляться на счет регионального оператора, т.е. в областной фонд капремонта. Этот второй способ дает следующее:

1) Непрерывный контроль со стороны регионального оператора за своевременным внесением взносов каждым собственником помещений в фонд капитального ремонта (начисление пени, направление претензий, судебные взыскания (иски));

2) Не требуется кредитование собственников в случае недобора денежных средств на проведение капитального ремонта;

3) Более высокий процент доходности от размещения временно свободных денежных средств (за счет большего объема денежных средств в фонде);

4) Содержание счета за счет доходов регионального оператора, полученных от размещения временно свободных средств;

5) Ведение счета, начисление платежей, начисление процентов за неуплаченные платежи осуществляется силами регионального оператора за счет доходов регионального оператора, полученных от размещения временно свободных средств, и не ложится на плечи плательщиков;

6) Учредителем регионального оператора является Оренбургская область;

7) Предоставление отчетности о состоянии счета в орган жилищного надзора ведется региональным оператором;

8) Привлечение подрядных организаций для выполнения работ по капитальному ремонту осуществляется на основании конкурса;

9) Региональный оператор несет ответственность за качество, объемы и сроки выполнения работ по капитальному ремонту.

10) Оренбургская область несет субсидиарную ответственность за исполнением региональным оператором обязательств перед собственниками помещений.

– Людям предлагают доверить на многие годы свои средства региональному оператору. Что это такое?

- По областному закону создается региональный фонд для финансирования расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах. Использование  указанных средств на иные цели, в том числе на оплату административно-хозяйственных расходов регионального оператора, не допускается. В состав попечительского совета войдут представители Правительства области, Законодательного собрания и общественных организаций.

Это своего рода общая казна, где будут собираться деньги, собранные с разных домов области, и тратиться в соответствии с очередностью региональной программой капремонта.

 – Если жильцы на собрании решат открыть спецсчет для своего дома, где и как это можно сделать?

- Счета могут открываться только в российских банках, величина собственных средств (капитала) которых составляет не менее 20 миллиардов рублей.

Собственники помещений в многоквартирном доме вправе осуществлять формирование фонда капитального ремонта только на одном специальном счете.

На специальном счете могут аккумулироваться средства фонда капитального ремонта собственников помещений только одного многоквартирного дома.

Операции с денежными средствами фонда капитального ремонта могут осуществляться банком по указанию владельца специального счета в адрес лиц, оказывающих услуги и (или) выполняющих работы по капитальному ремонту общего имущества, при предоставлении следующих документов:

а) протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение такого собрания об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества;

б) договор об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества;

в) акт приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по договору.

 – А если, например, жильцам дома по каким-либо причинам проблемно вести собственную бухгалтерию, работать со спецсчетом, они могут перейти к региональному оператору, который за всё будет отвечать?

- Да, закон предусматривает возможность перехода с одного способа накопления на другой, но только оговорены разные сроки.

Со способа формирования фонда капитального ремонта на специальном счете перейти на счет регионального оператора можно через месяц после направления владельцу счета соответствующего решения общего собрания.

А вот сменить счет регионального оператора на специальный счет можно через 2 года после направления региональному оператору соответствующего решения общего собрания.

– Теперь осталось разобраться, каким образом жильцы должны принять решение о том, каким способом им накапливать деньги на капремонт.

- После официального опубликования в СМИ утвержденной программы капитального ремонта, собственники помещений обязаны в течение первого месяца самостоятельно принять решение на общем собрании о выборе одного из двух способов формирования Фонда.

В случае, если в течение данного месяца решение собственниками не принято, не позднее чем за месяц до окончания двухмесячного срока, орган местного самоуправления созывает общее собрание собственников многоквартирного дома (МКД) для решения вопроса о выборе способа формирования фонда капитального ремонта.

В случае, если собственники в течение 2-х месяцев не выбрали способ формирования фонда или выбранный способ не реализован, решение за них принимает орган местного самоуправления.

Для принятия решения о формировании фонда капитального ремонта собственникам необходимо:

1. Инициировать собрание.

Инициатором собрания может выступать: председатель и (или) совет МКД, председатель и (или) правление ТСЖ и ЖСК, инициативная группа, созданная из числа собственников, любой собственник МКД, орган местного самоуправления.

2. Сформировать повестку дня для общего собрания собственников МКД.

3. Известить собственников помещений многоквартирного дома о проведении собрания.

Сообщение о проведении собрания направляется не позднее 10 дней до даты проведения собрания.

В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:

1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

2) форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);

3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

4) повестка дня данного собрания;

5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Образцы всех необходимых документов можно взять в администрации города.

– Как проводится само собрание жителей дома?

- Собрание может быть очным и заочным.

Проведение собрания в очной форме:

1. Собрание проводится путем совместного присутствия собственников помещений в данном многоквартирном доме (либо лиц, действующих по доверенности для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

2. Регистрация участников собрания путем заполнения реестра регистрации собственников помещения в многоквартирном доме.

3. Установление правомочности собрания (собрание считается правомочным при участии собственников, обладающих не менее чем 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме). Количество голосов определяется исходя из общей площади помещения собственника.

4. Учет голосов по рассматриваемым вопросам повестки дня осуществляется председателем и (или) секретарем собрания (либо счетной комиссией, при ее наличии).

Проведение собрания в заочной форме:

1. В случае, если на собрании собственников в очной форме отсутствовал кворум, общее собрание собственников с такой же повесткой дня может быть проведено путем заочного голосования.

2.  Голосование осуществляется путем письменного оформления решения собственника (бюллетеня) и передачи его по адресу, указанному в сообщении о проведении собрания в заочной форме.

3.  Установление правомочности собрания:

собрание считается правомочным при условии поступления решений собственников (бюллетеней), обладающих не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, которые получены до даты окончания их приема, указанной в сообщении о проведении собрания в заочной форме.

Когда собрание проведено, оформляется решение путем составления протокола общего собрания собственников.

Копия протокола общего собрания собственников в адрес владельца счета (регионального оператора)  направляется в течение 5 дней с даты принятия решения.

Собственники дома о решениях на общем собрании  уведомляются не позднее чем через 10 дней со дня принятия решения.

– Спасибо за подробные ответы.

 

Андрей Жидейкин.

Правительство Российской Федерации
Законодательное собрание Оренбугской области
Оф. Блог губернатора
Оренбургской области
Кувандыкский район
Календарь
Погода
Поиск по сайту
Поиск на Яндексе